BALKON MERMERLERİ

[FİKRET]

Merhaba.
İki blok 30 daireden oluşan bir sitenin yöneticisiyim.Bloğun birini müteahhit yapmış ve balkon küpeştelerini dökme mozaik olarak imal etmiş.Diğerini kooperatif tarzında imal etmişler ve balkon küpeşteri mermer..
Müteahhitin yaptığı binanın balkon küpeştelerinden birçoğu çatlak ve hatta kırık olanlar bile var.Bu blokta yaşayanlar bu olayın direk olarak dış görüntüyü ilgilendirdiğini ve yakında başlanacak mantolama işinden sonra başımıza iş açacağını söyleyip, kooperatif olarak imal edilen diğer blokta olduğu gibi bunların da mermer olmasını talep etmektedirler.Diğer blok ise bu alanın ortak alan almadığı ve her bireyin kendisinin çözümlemesi gerektiğini iddaa ediyorlar.
Balkon mermerlleri ortak kullanımalanına girermi?
Bu konuda yardımlarınızı rica ediyorum.

[Avukat]

Merhabalar. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılmak mecburiyetindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun konuyla ilgili diğer maddeleri ise aşağıdadır:

F) YENİLİK VE İLAVELER:
I - FAYDALI OLANLAR:
MADDE 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilâveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

(Ek fıkra: 5378 - 1.7.2005 / m.19) Özürlülerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Komisyonun teşkili, çalışma usulü ile özürlünün kullanımından sonraki süreç ile ilgili usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanacak yönetmelikle  belirlenir.

Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.

(Ek fıkra: 3770 - 5.2.1992 / m.1) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı vearsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (Değişik 4. fıkra: 5627 - 18.4.2007 / m.16) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle  düzenlenir. 

(Ek fıkra: 3770 - 5.2.1992 / m.1) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. (Değişik 5. fıkra: 5627 - 18.4.2007 / m.16) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır. 

II - ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR:
MADDE 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilâveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilâvelerin giderini onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.

Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun küllî veya cüzi halefleri yenilik ve ilâvelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilâveden faydalanma hakkı kazanırlar.

Yukarıdaki maddeler de dikkate alındığında konuyla ilgili şunları söylemek mümkündür: Balkon küpeşteleri ortak alan olarak kabul edilir, bu sebeple buradaki çatlak ve kırıklıkların tamiri ortak giderden karşılanır; bununla birlikte küpeştelerin mermer olması talebinin, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42 ve 43. maddeler çerçevesinde değerlendirilmesi mümkündür. Dolayısıyla bu masrafların, sadece balkon mermeri yenilenen kat maliklerince karşılanması gerekecektir. Kolay gelsin...