İntifa Hakkı ile Kiralama Yapılabilinir mi?

[Okay KIR]

Çalışmalarınızda başarılar Yusuf bey, Bir dairenin İntifa hakkına sahip olan bir şahıs vefat ediyor ancak ölmeden yaklaşık 8 ay önce bu daireyi kiralıyor ancak 5 yıllık kira sözleşemesi yapıyor
bu durumda
- Dairenin sahibi mecburen 5 yıl boyunca kira sözleşmesi uyarınca beklemek zorundamıdır?
- İntifa hakkı sahiplerinin uzun süreli kiralamalar yapabilme hakkı varmıdır 10 yıl 20 yıl gibi
- İntifa hakkı sahibinin yapmış olduğu kiralama sözleşmeleri intifa hakkı sahibinin vefatı ile kendiliğinden sonlanır mı?
- İntifa hakkı verirken bazı kısıtlamalar yada şartlar getirilebilinir mi ? (Örneğin 1 yıldan uzun süreli kiraya veremez gibi)
- İntifa hakkı bir kişiye ölünceye kadar değil de mesela 5 yıllığına verilebilinir mi yoksa intifa hakkı mecburen verilen kişinin ölümüne kadar verilir mi?
Bu konularda aydınlatmanız dileğiyle
Saygılar Teşekkürler

[Avukat]

Merhabalar. İntifa hakkı, ona sahip olan kişinin (en çok) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkı tanır. Şahıslara tanınan intifa hakkı, süreli veya hak sahibinin hayatı boyunca sürecek şekilde tanınabilir. Süresiz olarak tanınması halinde veya hak sahibinin hayatından daha uzun bir süre öngörülmüş olması halinde hakkın süresinin hak sahibinin hayatı ile sınırlı olduğu kabul edilir. İntifa hakkı, bedelli (ivazlı) veya bedelsiz (ivazsız) olarak tanınabilir. Bedelli intifaya satış, bedelsiz intifaya bağış hükümleri uygulanır. İntifa hakkı sahibi, intifa hakkına konu taşınmazı -aksine bir kısıtlama bulunmuyorsa- elbette kiralayabilir. Bu kiralama bir yıldan uzun süreli de olabilir. Sorunuzda olduğu gibi şayet kira süresi sona ermeden intifa hakkı sahibi vefat ederse, kira kontratında kiralayanının intifa hakkı sahibi sıfatıyla hareket edip etmediğine, kira kontratında böyle bir husus bulunmuyorsa, kiracının bu durumu bilip bilmemesine göre kiracının durumu değerlendirilecektir. Kira kontratında bu yönde bir açıklık varsa veya kiracı durumu biliyor yahut konumu gereği bilmesi gerekiyorsa, bu durumda kiracının tahliye edilebilmesi hukuken mümkündür. Aşağıda konuyla ilgili kanun maddeleri ve emsal bir Yargıtay Kararı bulunuyor. Kolay gelsin...

     Madde 794 - İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir.
   
    Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.

     Madde 796 - İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer.
   
    Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir.
   
     Madde 797 - İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer.
   
    Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir.

     Madde 799 - İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür.

     Madde 803 - İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir.
   
    İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.

     Madde 806 - Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir.
   
    Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.



T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/4902
K. 2003/8056
T. 3.7.2003

818/m.254,276
4721/m.806

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacılar, kayden maliki bulundukları, dava konusu bağımsız bölümün intifa hakkı sahibi babaları Ali tarafından davalıya 21.02.2000 tarihinde 5 yıllığına kiraya verildiğini, babalarının 2001 yılının Eylül ayında vefat ettiğini intifanın konusunun kalmadığını ileri sürerek, davalının taşınmazına elatmanın önlenmesi ve toplam 3.100.000.000 lira ecrimisilin tahsilini istemişlerdir.

Davalı, kiracı olduğunu, davanın yersiz açıldığını savunup reddini istemiştir.

Mahkemece, geçerli bir kira akti bulunduğunu, bunun taraflarca fesedilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından, duruşma istemli temyiz edilmekle, tetkik hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Davacılar, kendilerine ait 1 sayılı parseldeki 2. kat 6 numaralı bağımsız bölümün intifa hakkı sahibi olan Ali tarafından davalıya 21.02.2000 tarihinde 5 yıl süreli kiraya verildiğini, intifa hakkı sahibinin 03.09.2000 tarihinde öldüğünü, ölümle intifa hakkının konusuz kaldığını, ortadan kalktığını, bu durumda davalının haksız elatan konumuna düştüğünü, bu nedenlerle davalının elatmasının önlenilmesine ve toplam 3.100.000.000-TL'sı ecrimisilin tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.

Davalı, kiracı olduğunu, davanın yersiz açıldığını savunup davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, geçerli bir kira akdi bulunduğu, bunun taraflarca feshedilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden davacıların çekişmeli taşınmazda çıplak mülkiyet sahibi iken, intifa hakkı sahibinin ölümü ile haklarının tam mülkiyete dönüştüğü anlaşılmaktadır, intifa hakkı sahibi ile davalı arasındaki kira akdinin varlığı da yanlar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Olayda çözümü gereken, hukuksal sorun, intifa hakkı sahibi ile davalı arasında düzenlenen kira sözleşmesinin intifa hakkı sahibinin ölümü üzerine davacıları bağlayıp bâğlamayacağı hususundan ibarettir. Medeni Kanunun 799. maddesinde "intifa hakkı sona erince hak sahibi hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür" hükmü yer almıştır.

Davalının taşınmazda kiracı sıfatıyla fer-i zilyet bulunduğundan kuşku yoktur.

Öğretide ileri sürülen görüşlere göre "kira mukavelesi tapuya şerh edilmiş olsa bile intifa hakkı sona erince malik, malının kendisine iadesini kiracıdan isteyebilir. Bu suretle mutazarrır olan kiracının, kira mukavelesinde doğan şahsi haklarını intifa hakkı sahibi veya onun mirasçılarına karşı dermeyan edebilir" (Bkz. Dr. Hıfzı Veldet Velidedeoğlu-Galip Esmer, Gayrimenkul Tasarrufları ve Tapu Sicili Tatbikatı 2. Bası. Sn 336) . Buna karşın Dr. Suat Bertan sorununu iki yönlü ele alarak, intifa hakkı sahibi kira akdini yaparken, kiralananın intifa hakkına konu olduğunu söylemiş ise ölümle intifa hakkı son bulduğuna göre, buradan kira akdini yaptıktan sonra mülkiyet hakkını başkasına devreden kimsenin durumuna benzer bir durum vardır denebilir. Malikin mülkiyet hakkını devir yetkisine karşı kiracının korunması istenildiğinden, Borçlar Kanunun 354 ve 276. maddelerine özel hüküm konulmuştur. Kanun yapan, mülkiyet hakkı sahibinin malını kiraya verdiği zaman kira süresi bitinceye kadar mülkiyet hakkını devir yetkisini kullanamamasını uygun görmemiş, bu akdin bu sebeple feshi halinde kiracıyada bir kusur yüklenemeyeceğinden ayrıca öyle bir durumu düzene koymayı uygun bulmuştur. Medeni Kanunun 806. maddesi intifa hakkı sahibine, intifa konusu malını kiraya vermek yetkisini tanımış bulunduğundan genel kira hükümlerine göre intifa konusu malın kendisine teslim edilmemesine mülkiyet hakkı sahibinin katlanması gerekir, İntifa hakkı sahibi ölümü ile intifa hakkının son bulmasından sorumlu olamayacağına göre, kiracının bu durumda Borçlar Kanunun 254 ve 276 maddelerinden yararlandırılması doğrudur, intifa hakkı sahibi kiraladığı malın intifa hakkına konu olan bir mal olduğunu söylemişse bozucu (infisahi) şarta bağlı bir kira anlaşması ortaya çıkmış olur ve ölümle kira anlaşması sona ermiş olur. Bu durum Borçlar Kanunun 254 ve 276 maddelerinde öngörülen hale hiç benzememektedir. Son bulan kira akdine göre kiracının geri verme borcu doğar. Kiracının geri verme borcunu yerine getirmesini Medeni Kanunun 806. maddesinin verdiği yetkiye dayanarak mülkiyet hakkı sahibinin de istemeye hakkı vardır (Bkz. Dr. Suat Bertan, Ayni Haklar, C: 2 Sh. 1425) .

Soruna yukarıda açıklanan görüşler değerlendirilerek yaklaşıldığında Borçlar Kanunun 254, 276. maddelerinde hüküm altına alınan, kira dönemi içerisinde kiralayanının mülkiyet hakkını devretmesi veya ölümü halinde yeni malikin önceki kira sözleşmesi hükümleri ile bağlı olacağı olgusu gözönünde tutularak sırf Medeni Kanunun 806. maddesindeki iade mükellefiyetinin varlığından söz edilerek davanın fuzuli şagil olduğu söylenemez.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan ilke ve olgular gözönünde bulundurulduğunda intifa hakkı sahibinin kiraladığı bağımsız bölümün intifa hakkına konu olan bir mal olduğunu davalı kiracıya söylediği, başka bir deyişle, davalının kiraladığı taşınmazın intifa hakkına konu bir mal olduğunu bildiği yolunda bir araştırma yapılmış değildir. Bu hususun araştırılıp sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, eksik soruşturma ile hüküm kurulması doğru değlidir. Bu nedenlerle davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.'nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 04.12.2002 tarihinde yürürlüğe giren avukatlık ücret tarifesinin 14. maddesi gereğince temyiz eden vekili için 275.000.000-TL duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, 03.07.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


Yargıtay'ın bu kararını inceleyen Yrd. Doç.Dr. Mustafa Aksu'nun aşağıdaki linkte bulunan makalesini de okumanızı tavsiye ederim:
http://www.e-akademi.org/makaleler/MAksu1.htm