apartmanda faaliyet gösteren derneğe tahliye davası?

[darel]

Dernek adı altında bir apartmanda daire kiralayan ve daireyi toplantı yeri kullanan kiracılara (dini bir camaat) tahliye davası açılabilir mi? Kendileri dernek olduklarını söylemekteler. ama hukuki olarak gerçekten dernek olup olmadıklarını bilmiyoruz. Sorun çok fazla gürültü olması ve rahatsızlık vermeleri.

[Avukat]

Merhabalar.

Dernek adı altında bir apartmanda daire kiralayan ve daireyi toplantı yeri kullanan kiracılara (dini bir camaat) tahliye davası açılabilir mi? Kendileri dernek olduklarını söylemekteler. ama hukuki olarak gerçekten dernek olup olmadıklarını bilmiyoruz. Sorun çok fazla gürültü olması ve rahatsızlık vermeleri.

Kira sözleşmesinde kiracı olarak bir şahıs mı belirtilmiş yoksa dernek mi? Kullanılan dairede derneğe ilişkin herhengi bir tabela, kapı zilinde isim, vs. var mı? Kira sözleşmesinde şahıs belirtilmiş ve yine dairede bir derneğin faaliyette olduğunu gösterir bir delil de bulunmuyor ise, gelen gidenin çokluğu ve gürültü sebebiyle mahkemenin tahliyeye hükmetme ihtimali son derece zayıf olur. Aşağıda konuyla ilgili emsal Yargıtay kararları bulunuyor. Kolay gelsin...


T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E:2002/5348
K:2002/6526
T:06.06.2002

   Daya dilekçesinde tahliye istenilmiştir. Mahkemeçe davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar Ahmet B. ve Taner K. tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
   KARAR : Dava dilekçesinde, mülkiyeti davalılardan Sefer T, Kemal M. ve Mustafa A'a ait olan 2 numaralı bağımsız bölümde kiracı olarak oturan diğer davalılar Ahmet T. ve Taner K'ün bu bağımsız bölümü yurt, pansiyon ve dernek gibi faaliyette bulunarak amaç dışı kullandıkları ve gecenin geç saatlerinde dahi çok sayıda yabancı kişilerin bu yere girip çıkması nedeniyle apartman sakinlerinin rahatsız edildikleri ileri sürülerek dava konusu yerin tahliyesine karar verilmesi istenilmiştir.
   Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesi hükmü uyarınca gerek kat malikleri ve gerek bağımsız bölümlerde kiracı sıfatıyla oturanlar bağımsız bölümlerini ve anagayrimenkulün ortak yerlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak; özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Aynı Yasanın 24. maddesinin 2. fıkrası hükmü ile de anagayrımenkulün tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünün maddede sayılan ve benzeri biçimlerde işyeri olarak kullanılabilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi koşulu getirilmiştir.
   Yasanın yukarıda acıklanan hükümlerine uyulmayıp yasaklara aykırı davranılması yada kat maliklerinin oybirliği ile verilmiş kararı olmadan mesken nitelikli bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılması halinde diğer kat maliklerinin aynı Yasanın 33. maddesi hükmü uyarınca hakimin müdahalesini isteme hakları bulunmaktadır.
   Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, meskenin işyeri olarak kullanılması durumunda kiracının bu yerden mahkemece tanınacak süreye rağmen bağımsız bölümü mesken niteliğine dönüştürmediği takdirde tahliyesine karar verilmesi mümkün ise de, niteliğine uygun sekilde kullanılan bağımsız bölüm sakinlerinin gerek bağımsız bolümlerini ve gerek ortak yerleri kullanırken diğer kat maliklerine rahatsızlık vermeleri hali tahliye nedeni olamaz. Bu gibi durumlarda rahatsız edici oldugu ilerı sürülen olguların ( gürültu, koku, duman vs. ) varlığının ve tahammül sınırlarını aşan boyutta olduğunun kanıtlanması durumunda, mahkemece, bunları giderici önlemlerin bilirkişi marifetiyle tespit ettirilip davalılar tarafından yerine getirilmesine ve buna uyulmaması halinde de söz konusu maddenin son fıkrası hükmü uyarınca cezalandırılacağına dair ihtarat yapılmasına karar verilmekle yetinilmesi gerekir.
   Somut olayda, davaya konu bağımsız bölümün kiracılar Ahmet B. ve Taner K. tarafından 1 Eylül 1999 tarihli kira sözleşmesi ile diğer davalılardan ikametgah olarak kiralandığı ve öğrenci olan kiracıların yanına dışardan çok sayıda yabancının girip çıktığı ve bu durumdan bir kısım kat maliklerinin rahatsız olduklarını ileri sürerek yönetime şikayette bulundukları ve yönetimin toplantıya çağırdığı kat malikleri kurulunca, söz konusu bağımsız bölümün gerek malikleri ve gerek kiracıları aleyhine amaç dışı kullanım nedeniyle tahliye istemiyle dava açılması için yöneticiye yetki verilmesine karar verildiği dosya kapsamından anlaşılmakta olup davacı tarafca başkaca bır olay ve kanıt ortaya konulmamıstır.
   Davacılar, davaya konu bagımsız bolümun yurt, pansiyon ve dernek olarak amaç dışı kullanıldığını ileri sürmüş ise de, bu hususlar kanıtlanmamıştır. Mesken nitelikli bağımsız bölümün öğrenciler tarafından ikametgah olarak kiralanmış olması, bu yerin yurt ve pansiyon olarak nitelendirilmesini gerektirmez. Anagayrimenkuldeki bağımsız bölümlere çok sayıda kişinin konuk olarak girip çıkması tek başına bir rahatsızlık nedeni olarak da kabul edilemez. Kişilerin konutlarında yasa dışı ve suç teşkil eden bir takım faaliyette bulunduğu yolundaki iddianın yetkili ve görevli mercilere iletilmesi ve konunun anılan merciler tarafından değerlendirilmesi gerekir.
   Açıklanan nedenlerle, kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle kabulü yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
   Doğru görülmemiştir.
   SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6.6.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E:2002/8038
K:2002/9586
T:10.10.2002

   Dava dilekcesinde bağımsız bölümün mesken olan eski haline getirilmesi ve tahliye istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı dernek vekili tarafından temyiz edilmiştir.Temyiz isteminin süresi icinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
   KARAR : Dava, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün dernek lokali olarak kullanılmasının önlenmesi ile meskene dönüştürülmesi ve davalı derneğin bu yerden tahliyesi istemine ilişkindir. Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre dava konusu bağımsız bölümün tapuda mesken olarak yazılı bulunduğu ve bu yerin davalı dernek tarafından lokal olarak kullanıldığı, böylece Kat Mülkiyeti Yasasının 24/2.maddesinde öngörülen koşullara uyulmaksızın meskenin işyeri olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır.
   Yukarıda saptanan durum karşısında mahkemece dava konusu bagımsız bölümün meskene donüstürulmesıne karar verilmesi de gerekirken salt tahliyeye hükmedilmesi, ayrıca davalılardan İnci'nin bu bağımsız bölümün maliki olduğu gözetilerek malikin kendi bağımsız bölümünden tahliyesinin sözkonusu olamayacağı düşünülmeden salt davalı dernek yerine her iki davalı hakkında tahliyeye karar verilmesi doğru değil ise de hükmü temyiz edenin sıfatına gore bu hususta bozma nedeni sayılmamış salt deginilmekle yetinilmiştir.
   SONUÇ : Ancak, hükum altına alınan tahliye isleminın yerine getirilmesi konusunda Kat Mülkiyeti Yasasının 33.maddesi uyarınca belli bir süre verilmesi gerekirken bundan zühul olunması doğru değil ise de, bu eksikliğin giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, gerekçeli kararın hüküm fıkrasının 3.satırının sonuna "tahliye için 30 gün süre tanınmasına" cümlesinin yazılması suretiyle hükmün düzeltilmesine ve düzeltilmiş bu şekli ile ONANMASINA, 10.10.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.



T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E:2000/18-1006
K:2000/1069
T:21.06.2000

   Taraflar arasındaki "eski hale getirme ve tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Beyoğlu 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 26.10.1998 gun ve 1997/1024 E - 1998/752 K.sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 5.4.1999 gün ve 1999/2494-4104 sayılı ilamı ile; (...Kat Mülkiyeti Kurulu binada dava konusu 5 numaralı bağımsız bölüm, ana gayrimenkulun üçüncü normal katında ve tapuda mesken olarak kayıtlıdır. Tapu kaydı ekinde Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtilen 20.7.1970 tarihli ve o tarihte taşınmazın tamamına sahip olan iki malikin imzasını taşıyan yönetim planının 12. maddesinde "ana gayrimenkulun tamamı veya ayrı ayrı bağımsız bölümlerin kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alınmış kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikte kullanılamaz" denilmesine karşın, 32. maddesinde "üçüncü kat 5 nolu bağımsız bölüm satıldığı takdirde katın malikinin kendi dairesinin dış duvarlarına ışıklı, ışıksız reklam panoları koyabileceği ve bu daireyi dernek lokali olarak kullanabileceği veya işyeri olarak kiraya verebileceği" hükmüne yer verilmiştir.
   Anılan bağımsız bölüm, 18.11.1982 tarihinde davalı Gönül tarafından satın alınmış ve yönetim planının 32. maddesi hükmüne dayanılarak diğer davalı Bozbeyi'ne kiraya verilmiştir. Aynı binanın 6 nolu bağımsız bölümü de 18.8.1994 tarihinde davacı tarafından satın alınmıştır.
   Dava, kat mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre, kat malikleri kurulunca oybirliğiyle verilmiş bir karar alınmadan mesken nitelikli bu yerin BAR olarak kullanılamayacağı iddiasıyla açılmış, mahkemece de yönetim planının 32. maddesi hükmünün kanunun 24. maddesinin 2. fıkrasında öngörülen oybirliğiyle verilecek kat malikleri kurulu kararı yerine geçeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
   Kat Mülkiyet Kanununun 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı, ana gayrimenkulun yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenler. Külli ve cüzi halefleri de dahil tüm kat maliklerini bağlar. Bir bağımsız bölümün mesken veya işyeri olma niteliği, yönetim planının tarifinde yer alan "kullanma maksat ve şekli" deyiminin kapsamında mütalaa edilebilir ise de, bu konuda 24. maddenin 2. fıkrası hükmünün özel ve mutlak bir ilkeyi yansıttığının da kabulü gerekir. Anılan bu fıkraya göre, gayrimenkulun kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, gazino, pavyon, bar, kulüp, fırın, lokanta, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerleri ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası hükmüne göre de, bu kararın ayrıca bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğünde-ki sayfalarına şerh verilmesi de gerekir. Kanun koyucunun 24. maddenin 2. fıkrasındaki işlemin ancak kat malikleri kurulu kararıyla gerçekleşebileceğini hükme bağlaması, bu işleme verdiği önemden kaynaklanmaktadır. Nitekim kanun koyucu bunun gibi önem verdiği, ana gayrimenkulun üstüne kat ilavesi veya çekme katın tam kata dönüştürülmesini düzenleyen 44. maddesi; ana gayrimenkulun dış duvarları ile catı veya damının kiraya verilmesini düzenleyen 45. maddesinde de kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği kararı gerekli görürken daha az önem atfettiği durumlarda, örneğin 19 ve 20. maddelerde karar aramadan sadece muvafakati yeterli görmüştür.
   Çoğu zaman henüz yapı inşa edilmeden arsa üzerinde kat irtifakı tesis edilirken, arsa sahibi ya da arsa sahibi ile birlikte mülkiyete ortak edilen muteahhidın düzenleyip verdikleri yönetim planlarında ana gayrimenkulun yönetimi ya da kullanımında bu kişiler lehine hükümlere yer verilmekte, bu durumun farkında olmadan taşınmazda sonradan bağımsız bölüm maliki olanların karşısına olayımızda olduğu gibi yıllar sonra yönetim planı ortaya çıkarılmakta ve kat malikleri arasında huzursuzluğa neden olmaktadır.
   O halde, kanun koyucunun özel bir önem atfederek düzenlediği 24. maddenin 2 ve 3. fıkralarının yasanın amir hükmü olduğu kabul edilerek bunun hilafına olan yönetim planı hükmüne itibar edilmemelidir.
   Ayrıca, mesken olan 5 nolu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanımını veya kiraya verilmesini mümkün kılan 1970 tarihli yönetim planının ne zaman tapuya verildiği, (kat irtifakı veya kat mülkiyetinin tesis tarihinin tapu kaydında gösterilmemiş olması nedeniyle) dosya içeriğinden anlaşılamamakta ise de, büyük bir olasalıkla bu binanın yapımı ve kat irtifakının tesisi sırasında gerçekleşmiştir. Yönetim planının tapuya verildiği günde de olsa kat malikleri kat mülkiyetine geçilirken, 12. maddenin c bendine uygun olarak verdikleri ve tümünün imzasını taşıyan noterden onaylı listede de tüm bağımsız bölümlerin mesken olduğunu beyan etmişler ve bunun böyle olduğunun tapu kütüğüne tescil edilmesini istemişler ve bu istekleri yerine getirilmiştir. Kanunun 24. maddesinin 2 ve 3. fıkralarındaki amir hükmün yanı sıra yasa gereği verilmiş noterlikçe onaylanmış bu beyana değil de, büyük olasılıkla daha önce imzalanmış yönetim planına öncelik verilmesine, yasanın 28. maddesi yeterli dayanağı sağlayamaz.
   Öte yandan, yönetim planının 32. maddesinin yukarıda acıklanan yönetim planının düzenlendiği tarihte 5 nolu bağımsız bolume sahip olan malik sattıgı takdirde bu yerin isyerı olarak kullanılabileceğine ilişkin hükmü, söz konusu bağımsız bölüme diğerlerine göre satışta cazibe ve diğerlerinden daha yüksek değerde satışını mümkün kılabilen bir ayrıcalık ve üstünlük sağlar nitelikte olması ve gerçekleşmesinin, o taşınmaz malikinin iradesine bağlı ve belirsizlik göstermesi bakımından da kanuna ve hakkaniyete uygun düşmediğinden, bütün kat maliklerini bağlayıcı kabul edilemez.
   Bu açıklamalara göre mahkemece, yönetim planının söz konusu hükmüne itibar edilmeyerek, Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi amir hükümleri çerçevesinde tarafların iddia ve delilleri toplanıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
   Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
   Temyiz Eden: Davacı vekili
   Hukuk Genel Kurulu Kararı
   Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
   Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme karan bozulmalıdır.
   SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 21.6.2000 gününde, oyçokluğu ile karar verildi.