Kira sözleşmesi problemi (ACİL)

[jotun]

;ş değişikliği nedeniyle kiracısı olduğum evden ayrılmam gerekiyor mümkün olduğunca en kısa zamanda. Fakat şöyle bir problem var; kasım 2012 de sözleşme otomatik olarak kendini yenilemiş yasaya göre. Yani eylülde haber vermiş olmam gerekiyordu. Ev sahibi ise avukat olduğu için hiç taviz vermiyor ve mahkemeye vereceğini söylüyor.
Yasada istisnai durum yok mudur? atıyorum askere gittim, iş değişti, yurtdışına çıktım vs. vs.
Ne yapmak lazım?

[Avukat]

Merhabalar. Kira sözleşmesi sona ermeden evden çıkacağınızı bildirmeniz sebebiyle şayet ev, siz evi boşaltıp anahtarını ev sahibine teslim etmenizden sonra bir süreliğine kiralanamazsa, evin boş kaldığı bu sürede ev sahibinin kayba uğradığı kira bedelleri sizden talep edilebilir ki bu süre de yerleşik Yargıtay kararları gereğince -genellikle- üç aydan çok olmaz. Yani evi boşaltıp anahtarları ev sahibine teslim ettiğiniz tarihten itibaren (şayet ev kiralanamamışsa) sizden üç aylık kira bedeli istenebilir. Evin anahtarını mutlaka bir tutanak düzenleyerek ev sahibine teslim edin; aksi halde anahtarı geç teslim ettiğiniz şeklindeki iddialarla ve çok daha fazla kira bedeli ödeme riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz. Aşağıda konuyla ilgili emsal Yargıtay Kararları bulunuyor. Öte yandan iş değişikliği sebebiyle taşınmazı ............ tarihinde boşaltmış olacağınızı ev sahibine ihtarnameyle birdirmenizi de tavsiye ederim. Borçlar Kanunu'nun konuyla ilgili 325. maddesi aşağıdadır. Kolay gelsin...


    2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
    Madde 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
   
    Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.


T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
E:2006/6-89
K:2006/89
T:22.03.2006

Taraflar arasındaki "İtirazın İptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Şişli Asliye 6. Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 05.10.2004 gün ve 2003/569-2004/524 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 14.03.2005 gün ve 2005/599-2165 sayılı ilamı ile,
(...Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.04.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 7. maddesinde çıkma durumunda iki tarafın bir ay evvel birbirlerine resmen haber verecekleri kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davalı tarafından davacıya gönderilen ve kiralananı 18.10.2002 tarihinde tahliye edeceğine ilişkin feshi ihbar ihtarnamesi davacıya 01.10.2002 tarihinde  tebliğ olunmuştur. Feshi ihbar sözleşmenin 7. maddesindeki sürelere uygun olmadığından geçerli değildir. Davalı kiracı, kira süresi sona ermeden, kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye ettiğinden kural olarak bu durumda kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Ne var ki davacı kiralayanın bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi böylece zararın artmasını önlemesi Borçlar Kanunu'nun 44. maddesi gereğidir. Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Bununla birlikte taraflar arasında anahtarın hangi tarihte davacıya teslim edildiği konusunda uyuşmazlık bulunmaktadır. Davalı kiralananı 18.10.2002 tarihinde tahliye ettiğini savunmuş, davacı ise anahtarın teslim edilmediğini, kiralananın Temmuz 2003 tarihinde kiraya verilebileceğini belirtmiştir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiralayan davacıya teslim edildiğini yazılı delillerle kanıtlama yükümlülüğü davalı kiracıya aittir. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının işgalinde olduğunun kabulü gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan imtina etmesi halinde kiracı anahtarı notere teslim etmeli ya da kiralayana ihtarname göndermek suretiyle tevdii mahalli tayin ettirmelidir. Mahkemece öncelikle bu yön üzerinde durularak anahtar teslim tarihi konusunda davalı delillerinin, varsa davacının karşılık delillerinin sorulup toplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir...)"
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR
Dava, kira paralarının tahsili istemiyle başlatılan ilamsız icra takibinde, borca itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davacı İlyas vekili, davacının maliki olduğu taşınmazda 01.04.2002 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiracı olarak bulunan davalı hakkında, 2003 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ait ödenmemiş kira bedellerinin tahsili istemiyle icra takibi yapıldığını, davalının taşınmazı boşalttığını ve kira borcu bulunmadığını belirterek borca itiraz ettiğini; davalının kira sözleşmesinin süresi sona ermeden ve kendisinin rızası olmadan taşınmazı boşalttığını, ancak birikmiş kira bedellerini ödemediğini, anahtarını da usul ve yasaya uygun olarak teslim etmediğini, bu   nedenle,   taşınmaza  yeni   kiracı  bulunması   için   davacı   tarafından  emlakçıya başvurulmasına rağmen, anahtar olmadığı ve davalı taraf halen kiracı sıfatını taşıdığı için taşınmazın gösterilmediğini, taşınmazın ancak 2003 yılı Temmuz ayında gerekli tadilat ve tamirat yapıldıktan sonra kiraya verilebildiğini, dolayısıyla davalının borca itirazının haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptaline, %40 oranında icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Davalı K. İş Makineleri İmalat Kiralama San. Tic. Ltd. Şti. vekili, davalının 01.04.2002 tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesine uygun şekilde, kiralananın tahliye edileceğini Eylül 2002 ayı başlarında davacıya şifahen bildirdiğini, ayrıca aynı konuda, 30.09.2002 günlü ihtarnamenin gönderildiğini, bu ihtarnamenin 01.10.2002 tarihinde tebliğ edildiğini, kiralananın Ekim 2002 ayı içerisinde tamamen boşaltıldığını, davacıya telefonla bilgi verildiğini, davacının müteaddit görüşmelerde kiralananın anahtarını teslim almak için iki aylık fazladan kira parası istediğini, teslim almaktan kaçındığını, bilahare davacı hakkında davalı temsilcisine bu konuda 05.11.2002 tarihinde Şişli Cumhuriyet Başsavcılığına müracaatta bulunulduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Yerel mahkemece verilen; taraflar arasındaki 01.04.2002 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin 7. maddesinde, bir ay önceden bildirim yapılmak suretiyle sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceğinin kararlaştırılmış olduğu; davacıya 01.10.2002 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameyle, davalı kiracının 18.10.2002 tarihinde taşınmazı boşaltacağını ihtar ettiği, 01.11.2002 tarihinden itibaren feshin geçerli olduğu, kiralayanın bu tarihten sonraki kira paralarını isteyemeyeceği, icra takibinde istenilen kira paralarının ise, fesih tarihinden sonraki dönemlere ait bulunduğu, bu nedenle davalının borca itirazının yerinde olduğu gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur. Taraflar arasındaki 01.04.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesiyle, davacıya ait taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiralandığı, kira sözleşmesinin özel şartlar bölümündeki 7. maddesinde "Çıkma durumları iki taraf bir ay evvel birbirlerine resmen haber vereceklerdir," şeklinde hüküm bulunduğu; davalı kiracı tarafından davacıya gönderilen ve 01.10.2002 tarihinde tebliğ edilen 30.09.2002 günlü ihtarnameyle, kiralananın 18.10.2002 tarihinde boşaltılacağının bildirildiği, davacı kiralayan vekilince davacı kiracı aleyhine 24.06.2003 günlü takip talebiyle Şişli 2. İcra Müdürlüğü'nün 2003/7351 esas sayılı dosyası üzerinden başlatılan ilamsız icra takibinde bu kira sözleşmesine dayanılarak 2003 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran aylarına ait, aylık 620 Euro üzerinden toplam 3.100 Euro kira alacağının fiili ödeme günündeki TL. karşılığının tahsili yönünde talepte bulunulduğu, davalı borçlu vekilinin, 04.07.2003 günlü itiraz dilekçesiyle; kiralananın 2002 Ekim ayında boşaltıldığını, boşaltmadan önce durumun kiralayana bildirildiğini, anahtarı teslim almaktan kaçındığını ileri sürerek borca itiraz ettiği, dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Bu yönlerden, gerek taraflar ve gerekse Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamlarına göre Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira sözleşmesinin tarihi, sözleşmenin tahliye konusundaki 7. maddesi hükmü, davalı kiracının feshi ihbarla ilgili ihtarnamesinin tarihi ve somut olayın diğer özellikleri itibarıyla, davalı kiracının feshi ihbarının sözleşmeye uygun ve geçerli olup olmadığı; buna bağlı olarak, kiracının kiralananı kira süresi bitmeden tek taraflı olarak tahliye ettiğinin ve dolayısıyla kural olarak kalan sürenin kira paralarından da sorumlu olduğunun kabul edilip edilemeyeceği; bu sorumluluğun kapsamının belirlenebilmesi için de, taraflar arasında çekişmeli olan tahliye tarihinin ispatlanması açısından tarafların bildirecekleri delillerin toplanmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Bu noktada uyuşmazlık üzerinde toplandığı konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve Yargıtay'ın kararlılık kazanmış uygulaması hakkında şu genel açıklamaların yapılmasının yararlı bir yol gösterici olacağı düşünülmüştür:
Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu, md.249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir. (Borçlar Kanunu, md.256 ve 257)
Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir ve aşağıda açıklanacağı üzere, tanıkla ispat edilip edilemeyeceği hususu, kira bedelinin yıllık tutarına göre belirlenir.
Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyması zorunludur.
Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, Borçlar Kanunu'nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.
Ancak, taraflar bu kuralın dışında bir kararlaştırma da yapabilirler: Sözleşmeye, haklı nedene dayalı olmayan bir tek taraflı fesih (erken tahliye) durumunda, kiracının kira süresinin sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümünden sorumlu olacağı yolunda hüküm konulabilir; bu nitelikteki bir hüküm cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir, tarafları bağlar. Kiracının tacir olmadığı hallerle sınırlı olarak, sadece ve ancak, Borçlar Kanunu'nun 161 /son maddesi çerçevesinde, cezai şartın indirilmesi söz konusu olabilir.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HUMK'un 288. ve 289. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HUMK md.288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvaffakatı yoksa (HUMK md.289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; örneğin somut olaydaki gibi, kiracının sonradan başka bir taşınmazı kiralamış olduğuna dair kira sözleşmesi sunması da, anahtarın kiralayana teslim edilmiş olduğunun delili olarak kabul edilemez.
Eğer kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.
Bir davada, kiralananaın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra mahkemece yapılması gereken, yukarıda açıklanan şekilde, eğer sözleşmede tersine bir hüküm yoksa (örneğin; kira süresinin bitiminden önce haklı bir neden olmaksızın kiralananın tahliyesi halinde; kiracının kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu olacağına ilişkin bir cezai şart kararlaştırılmamış ise), kiracının sadece tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönemin; eş söyleyişle yeniden kiralama için gereken makul sürenin kira parasından sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması, bu makul sürenin mutlaka bilirkişi aracığıyla belirlenmesi ve belirlenecek süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesidir. Bilirkişice belirlenecek süre, geriye kalan kira süresinden daha fazla ise, kiracının sorumluluğu, kalan sürenin kira parasıyla sınırlıdır. Belirtilmelidir ki; kiralananın, bilirkişice belirlenen makul süreden daha sonra veya daha düşük bir bedelle yeniden kiralanmış olması, kiracının sorumluluğu yönünden sonuca etkili değildir. Ancak, eğer kiralayan, bilirkişinin belirlediği makul süreden daha sonra veya daha düşük bir bedelle yeniden kiralanmış olması, kiracının sorumluluğu yönünden sonuca etkili değildir. Ancak, eğer kiralayan, bilirkişinin belirlediği makul süreden daha kısa bir süre içerisinde yeniden aynı koşullarla başkasına kiraya verebilmiş ise, kiracının sorumluluğu, bilirkişinin bildirdiği makul süreye değil, tahliye tarihi ile fiilen gerçekleşen yeni kiralama arasındaki süreye göre belirlenir. Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde:
Taraflar arasındaki 01.04.2002 tarih ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin 7. maddesinde, bir ay önceden bildirimde bulunulması koşuluyla sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceği belirtilmiştir. Sözleşmede böylesi bir bildirim durumunda, kiracının kalan kira süresine ait tüm kira paralarından sorumlu olacağına dair bir hüküm yoktur. Davalı kiracının, 01.10.2002 tarihinde tebliğ edilen 30.09.2002 günlü ihtarnameyle, kiralananı 18.10.2002 tarihinde tahliye edeceğini davacı kiralayana bildirdiği çekişmesizdir. Ancak, ihtarnamenin tebliğ tarihi ve kiralananın tahliye edileceğinin bildirildiği tarihler itibariyle, bu ihtarnamedeki feshin bildiriminin, kira sözleşmesinin 7. maddesinde kararlaştırılan süre (bir ay önceden haber verme) koşuluna uygun bulunmadığı açıktır. Öte yandan, somut olayda kiralananın anahtarlarının hangi tarihte kiralayana teslim edilmiş olduğu hususu çekişmelidir ve mahkemece bu yön üzerinde gereğince durulmamıştır.
Yukarıda genel açıklamalar içerisinde belirtildiği üzere; kira süresi bitmeden ve karşılıklı anlaşma (kiralayanın rıza ve onayı) bulunmadan, kiralananı tek taraflı olarak tahliye eden kiracı, aksine bir sözleşme hükmü mevcut olmadığı takdirde, kural olarak kalan sürenin tüm kira paralarından   sorumlu   ise   de;   kiralayanın   Borçlar   Kanunu'nun   98. maddesindeki yollama nedeniyle 44. maddesinden kaynaklanan yükümlülüğünden dolayı, kiracının sorumluluğu, tahliye tarihi ile, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilmesi için gereken makul süreyle sınırlıdır. Dolayısıyla, bu tür davalarda, kiralananın hukuken hangi tarihte tahliye edilmiş olduğunun açık bir şekilde saptanması, uyuşmazlığın sağlıklı bir şekilde çözülebilmesi için zorunludur.
Dava konusu olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin 7. maddesinde hüküm, kiracıya, bir ay önceden yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, kiralananı tahliye etme hak ve yetkisini tanımaktadır. Buradaki 'Bir ay önceden yazdı bildirimde bulunmak' ifadesinin anlamı; kiralananın tahliye edileceğinin belirtildiği tarih ile bildirim (ihtarnamenin tebliği) tarihi arasında en az bir aylık sürenin bulunmasıdır. Bu iki tarih arasındaki süre, sözleşmede kararlaştırılan bir aydan daha az olursa, kiracının bildiriminde kiralananın tahliye edileceği tarih olarak gösterilen tarihin değil; yazılı bildirimin tebliğ tarihine bir aylık sürenin eklenmesiyle bulunacak tarihin esas alınması gerekir. Ne var ki, bu yolla ulaşılacak tarihin tahliye tarihi olarak benimsenebilmesi için, yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, hem kiralananın fiilen boşaltılmış ve hem de anahtarının kiralayana hukuken geçerli bir şekilde teslim veya imtina halinde tevdi mahalline verilmiş olması şarttır.
Davalının tahliye bildirimine ilişkin 30.09.2002 günlü ihtarnamesinde, gelecekte gerçekleştirileceği belirtilen tahliyenin tarihi 18.10.2002 olarak gösterilmiştir. Oysa, ihtarname kiralayana 01.10.2002 tarihinde tebliğ edilmiştir ve bu iki tarih arasında sözleşmede öngörülen bir aylık süreden daha az bir zaman bulunmaktadır. O halde, taraflar arasındaki uyuşmazlık, salt bu tarihler esas alınmak suretiyle çözülemez.
Öte yandan, kanıtlama yükümlülüğü kendisinde olan davalı kiracının, fiilen daha önce boşalttığını ileri sürdüğü kiralanana ait anahtarı hangi tarihte kiralayana teslim ettiğini kanıtlamasına olanak verecek şekilde delilleri ve davacının varsa, bu yöndeki karşı delilleri toplanmamıştır.
Bu durumda, Yerel Mahkemece yapılması gereken şudur:
Öncelikle Özel Daire bozma ilamında da belirtildiği gibi, anahtarın teslim tarihi konusunda davalı delilleri ve eğer varsa davacının bu yöne ilişkin karşı delilleri sorulup toplanmalı, böylece anahtarın teslim tarihi tam ve kuşkudan uzak bir biçimde belirlenmelidir.
Bu belirlemeden sonra; dava konusu olayda davacı kiracının, sözleşmenin 7. maddesindeki süre koşuluna uygun bir bildiriminin bulunmaması nedeniyle, kural olarak, anahtarın teslim edildiği ve böylece hukuken geçerli bir şekilde kiralananın tahliye edildiği tarihe, sözleşmedeki bir aylık bildirim süresinin eklenmesiyle ulaşılacak olan güne kadar tüm kira  paralarından  zaten  kira  sözleşmesi  çerçevesinde   sorumlu   olduğu öncelikle benimsenmeli; kiracının anahtar teslim tarihine bir aylık sürenin eklenmesiyle ulaşılacak tarih ile, lira süresinin biteceği tarih arasındaki dönemle ilgili sorumluluğunun ise, Borçlar Kanunu'nun 98. maddesindeki atıftan dolayı, aynı Kanunun 44. maddesi uyarınca, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı bulunacağı gözden uzak tutulmamalı; keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, (....) bu nitelikteki bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiralayanın gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği; eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğu, tarafların ve Yargıtay'ın denetimine elverişli bir raporla saptanmalıdır.
Ardından, yukarıda açıklanan şekilde, anahtar teslim tarihine eklenen bir ayın tekabül ettiği tarihe, bilirkişice saptanan makul sürenin eklenmesiyle ulaşılacak olan tarih belirlenmeli; eğer bu tarih, sözleşmedeki kira süresinin bitiminden öncesine ilişkin ise, bu süreyle; sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir tarihe ulaşılıyorsa, sözleşmenin bitim tarihine kadar geçen dönem için kiracının kira parasından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmeli, bu çerçevede davalı kiracının sorumluluğuna hükmedilmelidir.
Yerel Mahkeme, açıklanan bu yönde, hükme yeterli ve Yargıtay denetimine elverişli bir araştırma ve inceleme yapmamıştır.
Özel Daire bozma ilamı da, gerekçesi ve sonucu itibarıyla aynı yöne işaret etmektedir. O halde, Yerel Mahkemece, Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 22.03.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Kaynak:İstanbul Barosu Dergisi 2010-1



T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
E:2009/15735
K:2009/18792
T:23.11.2009

Dava dilekçesinde 4000 TL'nin davalıya borçlu borçlu olmadığının tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dilekçesinde; müvekkillerinden Sevinç'in kiracısı Sevil'inde kefili olarak davalıya ait daireyi 01.09.2007 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 1000 TL'ye kiraladığını kira karşılığı olmak ve her kira ödendiğinde iade edilmek üzere her biri 1000'er TL'lik 11 adet bononun müvekkilleri tarafından davalı kiralayana verildiğini, müvekkillerinin davalı ile anlaşarak kira sözleşmesinin karşılıklı olarak fesh edilerek mecurun müvekkili tarafından 25.02.2008 tarihinde tahliye edilerek anahtarının da davalıya teslim edildiğini, teslime kadar ki tüm kira paralarının davalıya ödendiğini herhangi bir borcunun bulunmadığını, ancak buna rağmen davalının ( kiralayanın ) müvekkilleri aleyhine Ankara 2.İcra Müdürlüğünün 2008/3795 sayılı icra dosyası ile sözleşme gereği davalıya verilen 01.09.2007 keşide tarihli 23.02.2008 -20.04.2008, 20.05.2008,20.06.2008 vade tarihli 1000'er TL'lik toplam 4000 TL'lik tahliye sonrası dönemlere ilişkin bonoları temerrüd iddiası ile muacceliyet kesbettiğinden dolayı icra takibine konduğunu, oysa ki tahliye sonrası kira parasının müvekkillerden istenemeyeceği ileri sürülerek sözkonusu icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespiti ve icra takibin kötü niyetli yapıldığından dolayı da %40 oranında kötü niyet tazminatına karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.
Davalı vekili cevabında, davacı kiracının mecuru ( kiralananı ) müvekkilinden habersiz olarak kira dönemi bitmeden tek taraflı fesh ederek 2008 yılı Şubat ayı sonlarında tahliye ettiğini ve anahtarı teslim ettiğini ancak 2007 Eylül ve Aralık ayı kira borcunun ödenmediğini, mecurun müvekkili tarafından 1,5 ay boş kaldıktan sonra 15.04.2008 tarihinde yeniden bir başka kişiye kiraya verebildiğini, ayrıca kiralananın davacıya kiraya verilirken boya ve badanalı temiz olarak verildiğini davacının tahliye sonrasında da müvekkili tarafından tekrar boya ve badana yapıldığını ve bundan dolayı da 1.200 TL olarak toplam ( 2007 yılı Eylül ve Aralık ayı kira parası ve kiralananın boş olarak geçen süre olan 1,5 aylık kira parası ) 4.800 TL müvekkilinin alacaklı olduğunu, ayrıca sözleşmenin 4.maddesine göre, aynı dönem içerisinde iki ay kira parasının ödenmemesi nedeniyle sonraki dönemlerin de muacceliyet kesbettiğinden dönem sonuna kadar ki kira bedellerinden de davacıların sorumlu olduğu bundan dolayı da müvekkilinin alacaklı olduğunu ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, dava konusu kiralananın, davacılar tarafından 2008 yılı Şubat ayı sonunda tahliye edildiği tahliye anına kadar ki tüm kira borçlarının davacılar tarafından davalıya ödendiğini dava konusu bonoların tahliye sonrasına ilişkin olduğu tahliye sonrası kira alacağı ile ilgili davacıların borçlu olamayacağı gerekçesiyle davanın kabulü ile icra takibi dolayısıyla davacıların borçlu olmadığının tespitine, kötü niyetli icra takibi bulunmadığından kötü niyet tazminatının reddine karar verilmiş hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Kural olarak kira sözleşmesi tam iki yana borç yükleyen bir sözleşmedir. Somut olayda davalı kiralananın kullanılmasını davacıya bırakmıştır. Davacının kira dönemi olan 01.09.2007 ile 01.09.2008 süresi için belirlenen kira borcundan sorumlu olması gerekir. Ancak, böyle olmakla birlikte kiracı ( davacı ) kira döneminin sona ermesinden önce kiralananı boşaltmış bulunmaktadır. O nedenle davacının kira sözleşmesine aykırı davranması sonucu BK.nun 98/2.maddesi kapsamında tazminat sorumluluğu doğmuştur. Sorumluluğun ( tazminatın ) miktarı ise; Yerleşmiş Yargıtay Uygulamalarına göre, erken tahliye nedeniyle kiralananın tahliyeden sonra makul olarak ne kadar süre içerisinde yeniden kiraya verilebilecek zamana tekabül eden kira parasıdır.
Dosyada elde edilen delillere göre; davacı kiracı sözleşme süresi bitmeden haklı bir nedeni olmaksızın tek taraflı olarak taşınmazı ( kiralananı ) 2008 Şubat ayı sonunda tahliye etmiş, anahtarı da kiralayan davalıya teslim etmiştir. Davalı da 1,5 ay sonra 15.04.2008 tarihinde bu yeri bir başkasına kiraya vermiştir. Davalı kiralayanın somut olaydaki alacağının miktarı tahliye sonrası kiralananın makul sürede kiraya verebileceği zamana tekabül eden kira alacağı kadardır. BK.nun 118 ve 122.maddelerine göre, takas ve mahsup talebi için ayrı bir dava veya karşılık dava açılmasına gerek yoktur. Cevap dilekçesi ile de talep de bulunabilir. Davalı kiralayanın cevap dilekçesi içeriği aynı zamanda mahsup talebini de içermektedir.
Somut olayda, davalı kiralayan kiralananı tahliyeden birbuçuk ay sonra yeniden bir başkasına kiraya verebilmiştir. Yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre, birbuçuk aylık yeniden kiraya verilme süresi makul bir süredir. Talep edilen 4000-TL.lik borçlu bulunmadığının tespitine ilişkin menfi tespit davasının birbuçuk aylık kira bedeli olan 1500-TL.nin düşülerek 2500-TL.üzerinden kabulüne karar verilmesi gerekirken, 4000-TL.üzerinden kabulü doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.11.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[jotun]

Yusuf Bey çok teşekkür ederim cevabınız için. İhbar çekmem için nasıl bir format kullanmalıyım peki?