Apartman Tamir Bakım ve Aidat Gideri Hakkında

[admin]

Merhabalar değerli avukat arkadaşlarım.
Öncelikle sıkıntımı anlatmak istiyorum. 28 daireli apartmanın yöneticisiyim. İşletme defteri ile aidat gelirleri ve tamir bakım onarım vs. giderleri bire bir takip etmekteyim ancak işletme defterimiz noterden onaylı değildir.

Dairelerden bir tanesi ( Daire boş ve satılıktır ) aidat ve apartman ile alakalı tamir bakım onarım gibi harcamaların kendi hakkına düşen payını vermemektedir. İstediğimizde de daire satılık satın alan kişiden tahsil edersin diyor. Bu konu hakkında fazla bilgim olmadığından dolayı yardımlarınızı bekliyorum. Ancak avukata da vermek istemiyorum. Oy çokluğu halinde bir tutanak tutularak imza altına alınsa ve daireyi alan kişiden tahsile gitme gibi bir durum söz konusu olur mu ? Olduğunu farz edelim böyle bir tutanak örneği yazabilirmisiniz.

Saygılarımla,

[Avukat]

Merhabalar Admin. Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince her kat maliki ortak giderlere katılmak ve varsa belirlenen aidatı ödemekle yükümlüdür. Dairenin kullanılmadığını ya da gidere yol açan faaliyetin kendi dairesini ilgilendirmediğini ileri sürerek (örneğin zemin katta oturan kişi de çatının onarımıyla ilgili giderlere katılmak zorundadır)  ödemesi gereken bedeli ödememe yoluna gidemez. Bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde aynen şu şekilde ifade edilmiştir:

III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
   
     Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
   
     a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
   
     b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; (1)
   
     Katılmakla yükümlüdür.
   
     c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
   
     (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1)
   
     Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Öte yandan, bir taşınmaz satıldığında, aksi taraflar arasında kararlaştırılmadığı sürece o taşınmazın satış tarihine kadar birikmiş olan borçları yeni malikten talep edilemeyecektir. Dolayısıyla

daireyi alan kişiden tahsile gitme gibi bir durum söz konusu olur mu

derken şayet eski borçları yeni malikten tahsil etmeyi kastediyorsanız, bu hukuken mümkün değildir.

Konuyla ilgili yol gösterici bir Yargıtay Kararı:

T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi

E:2003/7152
K:2003/8944
T:17.11.2003

   Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
   Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
   KARAR : Dava, kat mülkiyeti kurulu anagayrimenkuldeki 2002 Ocak aidat borcunun tahsili ile ilgili olarak yapılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
   Mahkemece, işletme projesi ve bu konudaki kat malikleri kurulu kararının davalıya tebliğ edilmediği gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
   Kat Mülkiyeti Yasasının 20.maddesi hükmüne göre; kat maliklerinden her biri anagayrimenkulün tüm giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa katılmak zorundadır. Kat malikleri kurulu kararının ya da işletme projesinin daha önce ilgililere bizzat tebliği zorunlu olmayıp, işletme projesinin düzenlenmesi veya ortak gider ve avansla ilgili olarak kat malikleri kurulu kararının alınması yeterlidir. Bunların davalıya daha once tebliğ edilmemiş olması, asıl alacağın icra müdürlüğü marifetiyle yapılacak tebligat tarihinden itibaren teferruatı ile birlikte borcludan tahsiline engel teşkil edemez.
   Davalı da diğer kat malikleri gibi anagayrimenkulün gerektirdigi genel giderlere katılmak zorundadır. Bu konuda işletme projesi hazırlanmamış olması yada davalının kat malikleri toplantısına katılmamıs olması onu bu yükümlülukten kurtarmaz. Kat malikleri kurulunun kendisini de ilgilendıren konuda usul ve yasaya aykırı karar alındığı iddiasında bulunan kat maliki bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun hükümleri dairesinde her zaman mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. Yanlış olduğunu iddia ettiği kat malikleri kurulu kararını iptal ettirmeyen davalı yasadan doğan yükümlülüğünü yerine getirmeye zorunludur.
   Somut olayda, 24.6.2001 tarihli kat malikleri kurulu kararında Temmuz ayından sonraki aylarda doğalgaz faturalarının miktarına göre aidatların artırılması yönünde yönetime yetki verildiği ve buna dayanılarak yonetimin, 1.1.2002 tarihli kararla Ocak 2002 aidatını 150 milyon TL olarak belirlediği ve üstelikte 1.1.2002 tarihindeki istisare amaclı yapılan olaganüstu kat malikleri toplantısı ıle de bu gelen faturaya göre 2002 yılı Ocak ayından başlamak üzere aidatların 150 milyon TL'ye çıkarılması yönünde karar alındığı anlaşılmaktadır.
   Kat malikleri kurulu kararları iptal edilmedikçe geçerli oldukları da gözönüne alınarak davalının sorumlu bulunduğu avans ve ortak gider aidatı miktarı saptanıp, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru görülmemiştir.
   SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.11.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

[MOTUN]

Merhaba saygıdeğer hukukçu arkadaşlar;
Ben kiracı olarak kaldığım dairenin kömür aidatını verilen süre zarfında bankaya yatırdım. Daha sonra çeşitli sebeplerden dolayı evden çıkmak zorunda kaldım. Ev sahibi ile yaptığım görüşmede evi tutacak olan yeni kiracıdan kömür parasının alınıp bana verileceği söylendi. Fakat ev başka kiracıya verilmesine rağmen tarafıma ödeme yapılmayacağı söylendi. Kısaca oturmadığım evin kömür aidatını ödemiş oldum. Yasal süreç başlatma hakkım var mı? Bilgilendiriseniz çok sevinirim.
SAYGILARIMLA  ...