kat mulkıyeti

[betito]

sayın avukat bey 10 daırelı bır apartmanda oturmaktayız ve herkes av sahibi.bendenız yonetıcı durumundayım ama karar defterımız yok? 9 ev sahıbı 1 ev sahıbınden sıkayetcıyız her konuda ve bu ev sahıbını ımza toplayarak apartmandan cıkartma gıbı bır durumumuz olabılırmı çunkı kendısı ev sahıbı.kufurlu konuşmalar yuksek ses muzık dınlemeler balkondan cop atmalar hortum takıp balkon yıkamak kı kendısı 5 katta oturmakta.9 ev sahıbının aldığı kararlara uymamamak gıbı .bıze bır bılgı verısenız sevınırz ımza toplamayla bu iş cozulurmu mahkeme sonucu ne olabılır saygılarımla.bedrettın biçer

[Avukat]

Merhabalar. Öncelikle Ramazan Bayramınızı tebrik ederim.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18, 25 ve 33. maddeleri aynen şu şekildedir:

    DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
   
    Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
   
     A) Kat Maliklerinin borçları:
   
     I - Genel kural:
   
     Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
   
     Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

     VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
   
     Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

     (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
   
     Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
   
     a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
   
     b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
   
     c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
   
     (Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

     V - Hakimin müdahalesi:
   
     Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
   
     Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
   
     (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.


Konuyla ilgili Yargıtay kararları:

T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
E:2004/9658
K:2005/1122
T:22.02.2005

   Dava dilekçesinde 634 Sayılı Yasanın 25. maddesi gereğince tapu iptali ve tescile karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
   Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
   KARAR : Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların gecenin geç saatlerinde televizyon ve radyonun sesini sonuna kadar açmak, koridorlarda yüksek sesle ve küfürlü sözlerle çevreye sataşmak, yine geç saatlerde sigortaları attırıp elektrikleri kesmek, su saatlerini kapatarak dairelere su gelmesini önlemek gibi eylemleriyle diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız ettiklerini ileri sürerek davalıların eylemlerinin Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri uyarınca engellenmesine bir önlem olarak anılan yasanın 25. maddesine göre bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin diğer kat maliklerine devredilmesi isteminde bulunmuştur.
   Mahkemece davalılardan kat maliki olan Mirza'nın bağımsız bölümde oturmadığı, bu davalının kızı olan diğer davalı Nemciye de kat maliki bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de aşağıda açıklanacak nedenlerle mahkemenin hükmü isabetli değildir.
   Şöyle ki; Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmüne göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
   Bu yasada kat maliklerinin borc ve yükümlerine ilişkin hükümler onların bagımsız bölümlerindeki kiracılara ve oturma ( sükna ) hakkı sahiplerine veya bu bolumlerden herhangi bir sekılde devamlı olarak yararlananlara da uygulanır ve bu borç ve yükümleri yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olurlar.
   Somut olayda davalı Mirza anataşınmazda kat maliki, diğer davalı ise onun bağımsız bölümünde sürekli oturmakta olan kızıdır.
   Dava dilekçesinde ve yargılama aşamasında davacı tarafın ileri sürdüğü hususlar Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda açıklanan 18. maddesi kapsamında olup, bu durumda davalı tarafın diğer bağımsız bölümlerde oturanlara verdikleri rahatsızlığın saptanması ile bunların giderilmesi için alınması gereken önlemlere hükmedilmesi gerekir. Davacı dava dilekcesinde önlem olarak Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesi uyarınca davalıların bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrini istemis ise de, olayın niteliği gözönünde tutulduğunda sozü edilen eylemlerin istek gibi Kat Mulkiyeti Yasasının 25. maddesinin degıl 18. maddenin kapsamında kaldığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın nitelendirilmesi ve olaya uygun yasa maddesinin belirlenmesi hakimin görevi olduğu cihetle, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi kapsamında olduğunun kabulü ile bu madde hükmü çerçevesinde değerlendirme yapılıp oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken, taraflar arasındaki uyuşmazlığın 25. madde açısından değerlendirilip, bu maddede öngörülen koşulların gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
   SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 22.02.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.


T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
E:2003/8423
K:2003/10272
T:22.12.2003

   Dava, Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde açıklanan çekilmezlik hali nedenine dayalı olup, malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri istemine ilişkindir.
   Davacı vekili, tarafların kat maliki olduğunu, davalı ortak giderleri ödemediği için, hakkında üç defa icra takibi yapıldığını, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununu aykırı davranışı nedeni ile açılan davanın kabul edilip kesinleştiğini, böylece kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle, diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez derecede ihlal ettiğini açıklayarak, davalıya ait bağımsız bölümün tapusunun iptalini, davacıya devrini istemiş; davalı ise, davanın yerinde olmadığını savunmuştur.
   KARAR :
   Mahkemece, olayda Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde yazılı koşulların oluştuğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.
   Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinden birinin bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onların, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri kurala bağlanmış, aynı maddenin üçüncü fıkrasında, ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için, hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunmasını veya ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesini çekilmezlik hali saymıştır.
   Her ne kadar davada, yukarıda açıklandığı üzere davalının ortak giderlerden kendisine düşen borçları ödemeyip, diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede ihlal ettiği de iddia edilmiş ve hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapıldığı anlaşılmış ise de bu borçların iki icra takibi ile ilgili olanı, davadan önce, diğer icra takibi ile ilgili olanı dava sırasında odendigi için bu konuyu ilgilendiren dava sebebi ortadan kalkmıs bulunmaktadır. Esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir.
   Dava, 25. maddesinin ücüncü fıkrasının ( b ) bendinin yorumu ile ilgilidir. Bu madde mulkıyet hakkını kısıtlayan hükümler içermektedir.
   Anayasa, mülkiyet hakkını, kişinin temel hakları arasında saymıştır. Bu hakkın kısıtlanmasına ancak sınırlandırmanın kaçınılmaz olduğu zorunlu durumlarda başvurulması gerekir. 25. maddeye ilişkin hükümet tasarısı gerekçesinde de bu hükmü mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zorunlu olan durumlarda uygulayabileceği belirtilmiştir. Bu bakından mülkiyet hakkını sınırlayan bu hükmün yorumunu adil, hak ve nesafet kurallarına uygun şekilde yapmak icap eder.
   Somut olaya dayanak yapılan dava, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi gereği müdahalenin men'i ve kal istemi ile davalı aleyhine açılmış, sonuçta davanın kabulüne karar verilip kesinleşmiştir. Davanın bu karar gereğini yerine getirmediği duruşma tutanağındaki imzasız beyanından anlaşılmaktadır.
   Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde yazılı koşulların oluşması için, aynı Kanunun 33. maddesine göre açılan davanın kabul edilip kesinleşmesi, sonra da davalının bir sene içinde bu kararı kendiliğinden yerine getirmesinin beklenmesi yeterli degildir. Bu koşulların gerçeklesmesi için boyle bir mahkeme kararı ile birlikte bu kararın infazı icın davalının usulune uygun biçimde uyarılması, veya icraya başvurularak, bu konudaki davranışının kesin olarak belirlenmesi gerekir. Bu koşullara uyulmadıkça davalının, mahkemenin emrine rağmen diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrarlı olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Aksine bir yorum, Anayasada ifadesini bulan mülkiyet hakkının ve özellikle 25. maddenin özüne uygun düşmeyecektir. Maddede sözü edilen ısrar unsuru, ancak bu koşulların varlığı halinde bertaraf edilebilir. Oysa, dosyadaki bilgi ve belgeler davalının bu konuda uyarılmadığını ve hükmün infazı için icraya başvurulmadığını ortaya koymaktadır. Öyle ise devir koşulları olayla gerçekleşmemiştir.
   SONUÇ :
   Açıklanan esaslar dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, salt Kat Mülkiyeti Kanunun 33. maddesine göre davalı hakkında açılan dava sonucu verilen hükmün yerine getirilmediği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı bulunduğundan kararın bozulması gerekmiştir.
   Ne var ki bu karar, daha önce onanmış olduğundan, davalının karar düzeltme istemi kabul edilmeli onama kararı kaldırılmalı ve mahkeme kararı gösterilen nedenle bozulmalıdır.


T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
E:2003/6121
K:2003/6852
T:25.09.2003

   Davacı Mehmet Tuygar ile davalı Ramazan Palancı ve davaya katılan Bülent Özcan aralarındaki "rahatsız edici gürültünün önlenmesi ve tahliye" davasında Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen 1.10.2002 günlü ve 2002/219-971 sayılı kararın onanmasına ilişkin Dairenin 5.5.2003 günlü ve 2003/3107-3708 sayılı ilamına karşı davalı vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.
   Bu isteğin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
   KARAR : Davacı dava dilekçesinde, davalı kiracının davaya katılan kat malikinden kiraladığı bağımsız bölümü kahvehane olarak kullanmasından dolayı çıkan aşırı gürültüden diğer bağımsız bölümlerde oturanların rahatsız olduklarını ileri sürerek, kahvehanenin kapatılmasını ve davalının burayı boşaltmasını ( tahliye etmesini ) istemiştir.
   Mahkemece, yerinde yapılan inceleme sonunda tapu kütüğünde dükkan ( işyeri ) olup, kahvehane olarak kullanılan dava konusu bağımsız bölümden çevreye yayılan ses ve gürültünün diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız edici boyutlarda olduğu saptanarak, bu bölümün tavan taban ve duvarlarının -bilirkişi raporunda öngörüldüğü biçimde- kaplanıp tecrit edilerek rahatsız edici gürültünün giderilmesine, belirlenen önlemlerin alınması için davalı yana iki ay süre tanınmasına, aksi takdirde ( gereği yerine getirilmediğinde ) davalı kiracının bağımsız bölümünden tahliyesine karar verilmiştir.
   Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesine göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdürler. Anılan Yasa maddesi, kat maliklerinin borçlarına ilişkin olan bu genel kuralın bağımsız bölümlerdeki kiracılara da uygulanacağını öngormüş ve bu borçları yerine getirmeyen kat maliklerini kiracıları ile birlikte müteselsilen sorumlu tutmuştur. Aynı Yasanın 33. maddesinde ise, bu yasa uyarınca borc ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında, diger kat maliklerine hakimin mudahalesini isteme hakkı tanınmıs; hakimin, ilgililerı dinlendikten -ve kanıtları topladıktan- sonra, kat maliklerine rahatsızlık veren, haklarının çiğnenmesine yol açan durumların giderilmesi için alınması gereken önlemleri saptayıp, belirleyeceği kısa bir süre içinde bunların yerine getirilmesi gerektiğinin ilgilisine tefhim ve tebliğine karar vermesi hükme bağlanmıştır. Bundan ayrı, belirlenen süre içinde hakimin kararının yerine getirilmemesi durumunda ve bu yolda bir başvuru söz konusu olduğunda ise, maddenin son fıkrasında yazılı olan cezai yaptırım uygulanacaktır. Özetle, Kat Mülkiyeti Yasasının 18. ve 33. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde; rahatsız edici durumlar nedeniyle bağımsız bölümlerin tahliyesinin öngörülmediği, bu hususun ancak 24. maddede düzenlenen yasak işler için geçerli olduğu anlaşılacaktır. Rahatsız edici kullanımın önlenmesi için hakimin verdiği kararın süresinde yerine getirilmemiş olması durumunda ise, 33. maddenin son fıkrasındaki yaptırım ya da koşulları gerceklestiğinde 25. maddeye göre bagımsız bölüm mulkiyetinin devri soz konusu olacaktır ki; ıncelenmekte olan dava bu nitelikte olmadığı gibi, yanlar arasındaki uyuşmazlık henüz bu aşamaya da gelmiş değildir.
   Hukuki nitelendirme ile buna uygun yasa hükümlerinin uygulanmasının doğrudan hakimin işi olduğu gözetilerek mahkemece, dava konusu bağımsız bölümde rahatsızlık veren kullanımın giderilmesi için bilirkişi raporunda saptanan önlemlerin alınmasına, bunların belirlenen süre içinde davalı tarafça yerine getirilmesine hükmedilmesi ile yetinilmesi gerekirken, bağımsız bölüm maliki ile kiracısı arasındaki kira bağıtını sona erdiren sonuç doğuracak nitelikte ve yasal dayanağı olmayan biçimde -karar gereği yerine getirilmediği takdirde- davalı kiracının bağımsız bölümden tahliyesine de karar verilmesi doğru görülmemiştir.
   SONUÇ : Açıklanan nedenle yerinde olan karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 5.5.2003 gün ve 2003/3107-3708 sayılı onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının yukarıda değinilen nedenle BOZULMASINA, temyiz onama harcı ile karar düzeltme harcının istek halinde düzeltme isteyene iadesine,25.9.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.


Özetle konuyla ilgili mevzuat ve Yargıtay Kararları çerçevesinde öncelikle yapabileceğiniz şey, ilgili kişiye karşı Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve komşuluk hukukuna aykırı kabul edilemez davranışların tespiti ve önlenmesi için dava açmak olacaktır. Bu dava lehinize neticelenir ve fakat buna rağmen ihlaller devam ederse, bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi çerçevesinde bir çözüm yoluna müracaat edilip edilemeyeceği tartışılabilir. Konu özetle bu şekilde. Umarım sorunlarınızı kısa zamanda çözersiniz. Esasen İslamiyet'te de komşu hakkı, kul hakkı olmanın da ötesinde özel bir öneme ve ağırlığa sahiptir. Nitekim Peygamber Efendimizden aktarılan bir hadis aynen şu şekildedir:

Hz. Aişe radıyallahu anha anlatıyor: "Resûlullah aleyhissalâtu vesselâm buyurdular ki: "Hz. Cebrail aleyhisselam bana komşu hakkında o kadar aralıksız tavsiyede bulundu ki, komşuyu (komşuya) varis kılacağını zannettim." Buhari, Edeb 28; Müslim, Birr 140, (2624); Ebu Davud, Edeb 132, (5151); Tirmizi, Birr 28, (1943).

Dolayısıyla hiç kimse komşusunu üzme hakkına sahip değildir. Tekrardan hayırlı bayramlar diliyorum. Kolay gelsin...