İyi çalışmalar kolay gelsin
Başka Şahsın Arsasının Üstüne Bir İşyeri binası yapacağız
İnşaat bittiğinde arsa şahsın üstüne olmuş olsada yapılan binanın tapusu binayı yapan şirketimiz üzerine çıkarılabilinir mi ?
Yani arsaya ayrı tapu ve üzerindeki binaya ayrı tapu verilebiliniyor mu
Yoksa binayı kim yaparsa yapsın arsa sahibinin malımı olur ?
Saygılar

Merhabalar. Arsaya ayrı binaya ayrı tapu çıkartamazsınız. Başkasının arsasına bina yapılırsa hukuken bina arsa sahibine ait olur. Bu bina arsa sahibinin rızası dışında yapılırsa ve arsanın başkasına ait olduğunu bilerek binayı yaparsanız, arsa sahibinden yapmış olduğunuz bina karşılığında maddi tazminat talebinde bulunabilirsiniz, ancak bu tazminat da her halu karda bina için harcadığınız paradan daha az bir miktara tekabül edecektir. Konuyla ilgili T. Medeni Kanunu m.722-724 hükümleri aşağıdaki gibidir:

    1. ARAZİ VE YAPI MALZEMESİ
   
    A. MÜLKİYET İLİŞKİSİ
   
     Madde 722 - Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
   
    Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.
   
    Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.

    B. TAZMİNAT
   
     Madde 723 - Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
   
    Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hakim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
   
    Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

     C. ARAZİNİN MÜLKİYETİNİN MALZEME SAHİBİNE VERİLMESİ
   
     Madde 724 - Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.
Aşağıda konuyla ilgili bir içtihat bulunmaktadır:

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
E:1979/14-1906
K:1982/971
T:22.12.1982

YAPI YAPTIRANIN ARSAYI MAL EDİNMESİ

Başkasına ait arsa üzerinde kendi malzemesi ile arsa değerinden fazla değerde bina inşa eden kimsenin uygun bir ödence [muhik tazminatı karşılığında arsa ve binanın temlikini isteyebilmesi iyi niyetle hareket etmiş olması koşulunun gerçekleşmesine bağlıdır.

   Başkasının arsası üzerinde inşaat yapılmasından doğan ve kişisel nitelikte bulunan hakkın devir ve temlikini önleyen bir hüküm yoktur. İnşaatı alan kişi  ancak levazım sahibinin haklarına ardıl [halef] olur ve satıcısının arsa sahi binden isteyebileceğinden fazla bir istemde bulunamaz.

743 s. MK m. 650

   Taraflar arasınba "mal adinme" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda (Malkara Asliye Hukuk Mahkemesi)'nce davanın kabulune dair verilen 2.11.1978 gün ve 234-919 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili Tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Ondördüncü Hukuk Dairesi)'nin 12.2.1979 gün ve 433 - 910 sayılı ilamıyla; (.. .Dava, MK.nun 650. maddesine dayanan temliken tescil isteminden ibarettir. Bu maddede yazılı iyiniyet koşulu üzerinde durulmadan muhdesat değerinin arz değerinden fazla olduğundan söz edilerek yazılı olduğu üzere karar ittihazı isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

   Temyiz eden: davalı vekili.

   Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra, gereği görüşüldü:

   Dava, MK.nun 650. maddesi hükmünden kaynaklanan, temliken tescil isteğine ilişkindir. Anılan madde hükmüne göre, başkasına ait arsa üzerinde kendi malzemesi ile arsa değerinden fazla değerde bina inşa eden kimsenin, muhik tazminat karşılığında arsa ve binanın temlikini isteyebilmesi, iyiniyetle hareket etmiş olması koşulunun gerçekleşmesine bağlıdır. Bunun için de, kural olarak, uzerine inşaat yaptığı arsanın kendi malı olduğunu sanmış ya da gereken özeni gostermesine rağmen arsanın kendisinin olmadığını bilebilecek durumda bulunmamış olması gerekir. Bundan başka, malzeme sahibi, arsanın başkasına ait oldugunu bilse veya bilmesi gerekse bile, inşaatı arsa malikinin acık veya zımni muvafakabna dayanarak yapmıs ise yine iyiniyetli sayılır.

   Tarafların iddia ve savunmaları ile dosyadaki delıllerden; davacının, davalı köye ait tapulu taşınmaz üzerindeki binayı üçüncü kişiden satın aldığı, bazı tamirat ve ilaveler yaptığı anlaşılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 13.2.1971 gün, 1969/1-404 E, 1971/76 K. sayılı kararında da çok açık bir şekilde vurgulandığı üzere, "başkasının arsası üzerinde inşaat yapılmasından doğan ve kişisel nitelikte bulunan hakkın devir ve temlikini önleyen bir hüküm yoksa da; inşaatı alan kişi, ancak levazım sahibinin haklarına halef olur ve satıcısının arsa malikinden isteyebileceğinden fazla bir istemde bulunamaz. MK.nun 650. maddesi hükmunce, temlik davasının kabul edilebilmesi için diğer koşullar yanında levazım sahibinin iyiniyetli olması da zorunludur. Nevar ki bu olayda, davacının satıcısı [bayii] ile davalı koy arasında, gecersiz de olsa herhangi bir hukuki ilişki bulunmadıgı gibi, insaatın arsa sahibı davalı köyün rıza,, ve muvafakatı ile yapıldığı da sabit olmamıştır. Ayrıca, davalı köy adına tapuda kayıtlı arsa üzerine, kendi malzemesi ile inşaat yaparken gerekli dikkat ve ihtimamı göstermemiş olan satıcı ile onun haklarına halef olan davacının iyiniyet iddiasında bulunmaları mümkün değildir.

   Öte yandan, dava konusu arsa üzerindeki binayı satın almış olan davacının yaptığı tamirat ve ilaveler de kendisine, MK.nun 650. maddesi hükmüne dayanarak temliken tescil isteme hakkı vermez.
0 halde, yukarıda açıklanan nedenlerle davanın reddine karar vermek gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle, direnme kararı bozulmalıdır.

   Sonuç Temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen sebeplerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), 22.12.1982 gününde oybirliği ile karar verildi.
Kaynak:YKD - 1983/6 - Sayfa:813