ev aldım sağdan soldan para toplayıp, biraz da kredi çektim. toki konutlarından ziraat bankası aracılığı ile devir yaptık. evi aldığım kişinin abisi oturuyor evin içinde ama ben bütün pazarlığı evin içinde oturan abi ile yaptım. kardeş bu pazarlık aşamasında hep yanımızdaydı ve devirde imzasını attı ve evi devraldık. evin içinde oturan "abi" 10 gün içerisinde çıkacağım dedi. ev yaptırıyorum evin içinde ustalar var dedi. fakat 1,5 ay oldu hala çıkmadı. bu arada benim oturduğum ev bir başkasına da kiraya verildi. daha sonra öğrendik ki ev yaptırdığı falan yokmuş. bu kişi ile kira sözleşmemiz de yok.

sayın vekiller ne yapmalıyım? ilk 1 ay içinde çekilmesi gereken ihtar süresini kaçırdım. 40.günde ihtar çektim fakat ilk ihtarı iş yerine çektim ( burada kardeşi ile birlikte çalışıyor ) ihtarı adreste bulunamadı diye geri göndermiş. bu sefer ev adresine gönderdim. yalnız karısı da çalıştığı için ihtarı almayacak gibi geliyor bana. şu an içinde otutduğum evi tutan kiracı da beni sıkıştırıyor. çok zor durumdayım. yardımcı olursanız sevinirim.

Merhabalar. Öncelikle aldığınız ev hayırlı olsun diyorum. Öncelikle konuyla ilgili mevzuata hızlıca göz atalım:

6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun

    Madde 1/1 - Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.

    Madde 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
   
   a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,
   
   b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,
   
   c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,
   
   ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,
   
   d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,  

   e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında,
   
   Tahliye davası açabilirler.
   
   Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur.

    Madde 8 - Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz (dinlenmez).

    Madde 15 - Kiralayan 7 nci maddenin b, c, d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
   
   ç fıkrasına göre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile, mücbir sebepler olmadıkça üç sene müddetle başkasına kiraya verilemez.
   
   ç fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar planına göre yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır.
   
   Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.


Borçlar Kanunu

    Madde 260 - Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehlin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir.
   
   Bu mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden itibaren başlar. Bu mehlin tenkisine yahut tediyeden teahhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.


Sizin de belirttiğiniz gibi gayrimenkulü satın aldığınız tarihten itibaren bir ay içinde ihtarnameyi göndermeniz gerekiyordu. Bir ay geçtikten sonra ihtar gönderilmesinin hukuken size sağlayacağı bir fayda yok. Ama belki tahliyeyi hızlandırma hususunda muhatabınızda psikolojik bir etki oluşturabilir (aşağıda bu konuyla ilgili emsal bir Yargıtay Kararı bulunuyor). Bunun dışında satın aldığınız dairenin aylık kira rayici ne ise bu bedeli baz alarak iki aylık kira bedelinin ödenmesi için Borçlar Kanunu'nun 260. maddesi istikametinde icra takibi yapmayı da deneyebilirsiniz. Ödeme emrinin tebliğ alındığı tarihten itibaren 7 gün içinde takibe itiraz edilmez ve 30 gün içinde de borç ödenmezse, temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir ve ilk duruşmada tahliye kararı çıkmasını sağlayabilirsiniz. Kolay gelsin...


Önemli not: Çok kısıtlı ve yanıltıcı olabilecek açıklamalara istinaden yapılan yukarıdaki değerlendirmeler, bu bölümde yer alan konu/soru hakkında kişileri en temel düzeyde bilgilendirme amacına matuftur. Bu tür konular her yönden ayrıntılı bir inceleme/araştırma yapılmasını gerektirir ve bu da ancak profesyonel yardım ile mümkün olabilir. Bu sebeple haklarınızı en üst seviyede koruyup kullanabilmeniz ve herhangi bir hak kaybına maruz kalmamanız için bir avukatla anlaşmanızı ve avukatınızın yönlendirmeleri istikametinde hareket etmenizi tavsiye ediyorum.


T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi
E:2009/7257
K:2009/7186
T:14.09.2009

6570 s. Yasa m. 7/d

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı-davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme, davanın reddine karar vermiş, hüküm, davacı vekili ve davalılardan Mondial Mücevherat A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davacı vekili, dava dilekçesinde, 6570 sayılı yasanın 7/d maddesine dayanarak davalılar Mondial Mücevherat A.Ş ve Mondial Deri A.Ş hakkında işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
6570 Sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Yasanın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı  (6) ayın  sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması  şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içerisinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
6570 sayılı Yasanın 7/d  maddesine göre  açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması  gerekir.
Olayımıza gelince; davacı, dava konusu mecuru 21.2.2006 tarihinde eski malik ve kiralayandan iktisap etmiş, 13.3.2006 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile taşınmazı iktisap ettiğini ve ihtiyacı bulunduğunu davalılardan Mondial Deri A.Ş'ye bildirmiştir. İhtarnamenin davalıya bir aylık yasal süreden sonra 30.3.2006 tarihinde tebliğ edildiği dosyada bulunan tebligat evrakından anlaşılmaktadır. Davacı vekili dava dilekçesinde açıkça 6570 Sayılı Yasanın 7/d maddesindeki sürelere dayanarak dava açmıştır.Bu durumda 11.1.2007 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Mahkemece, davalılardan Mondial Deri A.Ş.'ti hakkındaaçılan davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasının incelenerek ihtiyacın samimi olmadığından bahisle reddine karar verilmesi doğru değil ise de, bu hususun düzeltilmesi için yeniden yargılama yapılmasında fayda görülmediğinden davalılardan Mondial Deri A.Ş.'ti hakkında verilen hüküm sonucu itibari ile doğru olduğundan HUMK.nun 438. maddesi uyarınca düzeltilmiş bu gerekçe ile ONANMASINA,
2-Davalılardan Mondial Mücevherat A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarına gelince,
Davacı vekili, açtığı davada herhangi bir yazılı kira sözleşmesine dayanmamıştır. Davalı Mondial Mücevherat A.Ş. vekili,  kiracılık ilişkisine karşı çıkmış, müvekkilinin dava konusu taşınmazda kiracı olmadığını, kiracının aynı zamanda müvekkili olan diğer davalı Mondial Deri A.Ş. olduğunu savunmuş ve önceki malik ile Mondial Deri A.Ş. arasında düzenlenmiş 30.11.2004 başlangıç 30.11.2007 bitiş tarihli yazılı kira sözleşmesi sunmuştur. Davacı, bu sözleşmeye karşı çıkmamıştır. Kural olarak davacının, kira ilişkisini ve kira sözleşmesinin şartlarını kanıtlaması gerekir. Davacı, Mondial Mücevherat A.Ş.'nin taşınmazda kiracı olduğunu kanıtlayamamıştır. Davacı tarafından karşı konulmayan yazılı kira sözleşmesine göre taşınmazda Mondial Deri A.Ş'nin kiracı olduğu anlaşılmaktadır. Davalılardan Mondial Mücevherat A.Ş. yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeksizin yazılı şekilde işin esası hakkında karar verilmesi doğru olmadığı gibi davalıların her ikisi vekille temsil edildiğinden, davalılara ayrı ayrı vekalet ücreti verilmesi gerekirken tek vekalet ücreti taktir edilmesi de hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda, (1) No'lu bentte açıklanan nedenlerle davalı Mondial Deri A.Ş hakkındaki hükmün düzeltilerek ONANMASINA,  yukarıda (2) No'lu bentte açıklanan nedenlerle davalı Mondial Mücevherat A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına  14.9.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Teşekkür ederim Yusuf Bey, ilginiz ve cevabınız için. Anladım ki başım çok ağrıyacak.